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五箱汉斯啤酒“提前”出厂 不动产的价值不一定都能从外部看出来，看不见的系统比看得见的装修更有价值。不是花很多钱、用最好的东西就是创造价值，更重要的是保证这个物业有很长时间的增值空间。
汉斯公司在北京开发的公寓项目--“公园大道”与宏观调控同步，在2003年开盘。这个业内曾传言“卖得不怎么样”的项目，如今已从开盘价1.2万元悄悄卖到了2万元。尤其是在消费者普遍“持币待购”的2005年，该项目逆市上扬，半年间上涨两三千元。而且，公园大道在主流媒体只做过极其有限的广告，与附近客群类似的项目广告铺天盖地、概念别出心裁，形成鲜明对比。
汉斯公司是一家有近50年历史的美国房地产公司，项目遍及全美几十个州、全球十几个国家，目前由汉斯父子共同管理。汉斯公司既是开发商也是投资商，既卖房子也买房子。在欧美传统市场相对饱和时，10年前，汉斯不失时机地发起建立了“新兴市场房地产基金”，规模为10亿美元，专用于发展中国家的房地产开发；合作方包括摩根士丹利及美国著名的基金管理公司--美国西部信托。此外，汉斯公司还有一个活跃的物业收购计划，收购那些质量上乘、但在开发、租赁和管理方面有一定风险、而汉斯可以控制这些风险的物业。1993年以来，汉斯公司已收购了超过10亿美元的一流地产。例如汉斯3年前购买的北京现代盛世大厦，已经从招入微软起步，跨入租金达到30美元的京城写字楼“第一梯队”。
汉斯项目的投资回报率则一直高于全美房地产投资规划指数，这在美国的房地产企业中也可谓凤毛麟角。
对于一个既可以创造、也善于识别不动产价值的海外老牌开发商，在影响不动产价值的诸多因素中，汉斯公司最看重的究竟是什么？
汉斯公司的一位高管曾向笔者谈到，在美国，判断“好住宅”的标准主要是4个：
一是地理位置是否优越，包括交通条件、人文历史、文化氛围、生活服务设施等；
二是自然环境是否得天独厚，包括是否有独特的自然风光；
三是建筑物之间的距离是否足够开阔，以确保居住的私密性；
四是房屋的整体结构与系统是否完善，包括层高、空调暖气、新风系统、环保系统、消防系统、安全系统、升降系统等。
这些，也正是汉斯最为看重的。
地段：打造不动产“奔驰”的要件
汉斯公司的创始人老汉斯曾经把好房子比喻成一辆性能优异的“奔驰”：“连带上车门的声音听来也是舒服的！”
或许有许多开发商在不被看好的地段创造了房地产营销的“奇迹”，但汉斯始终恪守“地段”这个房地产业的金科玉律，坚信决定价值的第一个因素就是“位置”。由于目标锁定高端市场，汉斯公司的每一个项目，几乎都是选择在一个城市的中心地段，或是特别有价值、能够叫响牌子的地段。汉斯不能想象：没有最有价值的地段如何打造房地产市场的“奔驰”！
汉斯公司在北京开发的“公园大道”，很能说明汉斯对高档公寓的选址标准：项目北面紧邻亚洲最大的公园--朝阳公园，南邻红领巾公园，形成罕见的双向公园景观；项目东面有200米宽的市政与社区绿化林带，东北角是高尔夫森林别墅群。项目四周交通便捷，西面为国贸、盈科、燕莎三大商圈环抱，东临四环路，北有连接三环的快速路以及规划中的地铁2号线东区延长线。在大都市的繁华、便利与大自然的安详、宁静之间，这块地保持着难得的平衡。目前朝阳公园的改造虽然还没有到位，但已经成为北京高档公寓的云集之地。
汉斯的一位高管表示：随着土地市场的规范、房地产市场的成熟，“地段”对于项目价值的意义将越来越大。
严格地说，目前的朝阳公园和其现有的头衔还不大相符。随着公园的不断完善，隔街相望的公园大道显然将坐享其带来的升值成果。
系统：适度超前
如果说“地段”是不动产价值的“普遍真理”，那么，对“系统”的关注，便是汉斯公司判断不动产价值的“独门秘籍”了。很少有公司像汉斯这样关注建筑的空调、暖气、新风、保温、消防、安全、升降、环保等系统。
不动产的价值体现离不开“时间”。在汉斯公司看来，系统的适度超前，将有助于物业的保值，并使物业保有长期的升值潜力。“对一个成熟的市场来讲，首先不是关注花多少钱买这个房子，而是五年、十年，甚至更多年以后，当你卖房子的时候，你的房子还值多少钱”。汉斯的一位高管这样说。
与汉斯公司的高管交流，很容易听到芝加哥“湖心公寓”的案例：这座建于1968年、高197米的68层建筑，是芝加哥最高的住宅。这座公寓建成已近40年，却历久弥坚，越卖越贵。除了三面环湖的独特位置令其身价一路看涨，吸引买家的还有这栋大楼完善的系统。例如，芝加哥在80年代才规定新建高层住宅必须有喷淋和烟感系统，每个房间都要有喷头，以便在火灾发生时能够及时发现、自动灭火，而湖心公寓在60年代开发时就已经安装了这套系统。又如， 80年代才在全美开始流行高层民用住宅安装全风道式中央空调和新风系统；而在60年代，当几乎所有的住宅都还使用最简单的窗式新风系统时，湖心公寓却投巨资做了钢道式中央新风系统。
湖心公寓的开发商是芝加哥地产界一位传奇人物。他的成功，并不在于开发了当时世界上最高的混凝土住宅建筑，而是因为他的想法很前卫，他的系统很前卫，他把钱花在值得花的地方，结果是系统的前卫带来了房子的保值，让买他房子的人至今仍觉得物有所值。
湖心公寓给了汉斯公司一个很重要的启示。在湖心公寓的开发过程中，曾碰到很多技术上的难点，其中一个就是当时美国没有完善的超高层混凝土居民住宅建筑规范。开发商最后决定把写字楼的规范拿来，让建筑商照着做。写字楼的标准一般都高于民用住宅，所以湖心公寓的各种机电系统至今都不过时。
汉斯开发的公园大道，走的正是芝加哥湖心公寓的路子。公园大道的项目经理曾这样向笔者表示：从保值的角度，住宅系统的理性选择，就是看现在写字楼里怎么做，采用它的一部分技术做到民用建筑中。
例如，在北京甲级写字楼才全面普及的喷淋和智能化消防报警系统，被安装在公园大道的每一个卧室、起居室。又如，许多采用户式中央空调的高档住宅由于耗电量太高而遭业主诟病，公园大道却采用了写字楼才使用的以天然气为能源的全楼宇中央空调，不仅费用较低而且节能环保。
汉斯公司认为，高档物业的核心是高品质、高标准。因此，包括楼宇系统在内，汉斯公司都有自己一系列严格的标准。这些标准是根据美国住户的需要制定的，常常高出了我们的国标。例如，公园大道新风系统的新风量是国标的2～3倍，并可调节温度、湿度，这种超前，同样使这个项目与许多项目形成价值上的差异。
事实上，汉斯在项目的规划设计阶段考察过“棕榈泉国际公寓”、“当代万国城”、“东方银座”、“新城国际”等十余家京城著名的高档项目，以确保公园大道在系统上明显的优势。例如，烟感喷淋系统，当时这些项目的住户家中都没有，只在公共区域设有喷头；新风系统：只有“阳光100”、“锋尚”等屈指可数的几个项目有，而有的新风系统还不具备消毒、加湿（减湿）功能。
当然，系统的超前也有风险，如果过度超前、市场不认可，就不是“先驱”而是“先烈”了。“这也是我们关心的问题。比如新风系统，我们也曾讨论了很久，北京的居民是否真正需要。但我们可以肯定，这些都是在美国非常成熟的系统,在北京将有十分广阔的市场空间。特别是考虑到北京的灰尘和风沙很大，冬季十分干燥，这种能过滤灰尘、给空气加湿或去湿的新风系统，无疑对改善住户的生活质量会大有帮助”。公园大道项目经理的这番话，可以看到汉斯对“适度超前”的把握。事实上，越是在新的市场，汉斯越是谨慎，并反对把不成熟的技术用于新兴市场。
系统比装修更有价值
公园大道的开盘均价1.2万元/平方米。按照汉斯公司高层的原意，开盘价本该控制在1万元左右。用汉斯的话说，“给买我们房子的人更多的增值空间”。但上海来的代理商认为汉斯原定的装修标准太低，在他们的坚持下，提高了一些厨卫部品的品牌档次，房价自然也有所提高。最后的开盘价实际是一个妥协的结果。
这种妥协，应该是基于这样一些事实：虽然汉斯公司在全球开发了700多个物业，但其中90%以上都是写字楼，90年代初才开始向居民楼发展；而建筑面积23万平方米的公园大道，是汉斯历史上规模最大的居民住宅项目，也是汉斯在中国开发的第一个出售型物业。
即便如此，汉斯公司仍然坚持认为系统比装修更有价值。
“因为这些系统都是不能变或很难改变的。北京现在一说好房子就是比精装修，意大利的洁具、德国的厨柜之类。其实，很多有价值的东西表面上是看不出来的，比如40万与80万的电梯，安全系数不同，而安全系数是看不见的。而比起房屋的结构、系统起码50年的使用期，洁具、橱柜等的使用寿命就显得太短了”。汉斯的这位高管还进一步阐述说：正因如此，美国老百姓投资地产的最高境界，是“在最好的区域、最漂亮的大楼里，买一套最破旧的房子”。选择“最破旧”，是因为最便宜，投入产出比也最高。
公园大道对系统的投入虽然高出许多同类客群的项目，但总体成本控制得比较好，懂行的消费者自然会感到物有所值。成本控制的重要一环，就是对装修成本的控制。汉斯公司的原则是：“在同等价位上，我们不会比别人差。更重要的是，我们的房子可能比较经得起时间的检验。”
让成本变为新的投资
中国的高档住宅消费者、投资者目前对系统价值的认知有多少，还很难说。而开发商要发掘系统对项目的价值，既要解决观念问题，也要解决技术与成本的问题。
汉斯能够将许多原先只在高档写字楼等公共建筑应用的成熟技术和设备应用于公园大道项目，是因为其开发过至少200座50层以上的高层建筑，而建筑结构、机电系统、建筑材料以及材料工艺上所有重大发展，几乎都最先应用于高层建筑。汉斯公司始终参与了这些技术的发展进程，并且能够根据用户的需求率先将某些技术商业化。比如，美国通用电气公司专门为核潜艇发明、制造了一套新风系统。汉斯公司是第一家将这项军事技术引用到民用住宅建设上的开发商。公园大道的新风系统用的就是这项技术。
每一项新技术的应用的确都意味着新的成本，许多开发商也因此而拒绝新技术的应用。而汉斯之所以热衷于新技术对各项系统的不断优化，不仅在于它们有利于项目的出租或出售（比如汉斯在北京开发、持有的万国公寓，几乎是北京租金最贵的公寓），还在于它们将为汉斯带来另外的收益：这些新的成本对于汉斯实际上成为一项新的投资。
在汉斯公司的收入中，有一半来自物业管理与第三方物业开发服务，而这二者又是相互关联的。例如，汉斯公司为设在纽约的摩根士坦利总部大楼提供了第三方服务，摩根士坦利又把物业管理交给了汉斯。又如，汉斯为美国最大的能源公司－－太平洋天然气和电力公司改造了总部大楼，这座大楼的物业管理也交给了汉斯。其中一个重要原因，是汉斯公司拥有自己开发的绝大多数项目，其中600多个项目由汉斯自己管理；这种在系统设计与物业管理上长期的相互促进与积累，使汉斯公司的水和电的系统成为全美国做得最好的，并且由于比较节省能源而获得美国房产协会每年颁发的“大楼能源节约奖”。
系统的先进性不仅提高了房子的舒适度，而且有效降低了使用成本。汉斯的物业不仅在经济形势好时可以达到很高的租金，就是在美国房地产市场两次陷入低谷时，汉斯物业的出租率也总是高于同行。因为汉斯的系统可以有效地控制物业的运营成本，汉斯物业开出的租金便总是更具竞争力。
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汉斯啤酒产销量达60万千升本文引用地址：http://guide.ppsj.com.cn/art/5338/ [收藏本文]
汉斯 hansbeer
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